しょこら＠です。
今週の日経平均は4勝1敗、前週末比+800円と、一息ついた感じでした。とはいえ我がPFは、相変わらず屍（含み損）の山状態・・・精神的に来ないといえば嘘になります。ほんの少しですがw
そんな中、配当金が振り込まれる時が、何よりホッとする瞬間です。本日（3476）投資法人みらいから、昨年10月確定分（第5期）の分配金を頂きました。
【対象口数】 3口
【一株あたり分配金】5,668円
【今回頂いた配当金】13,550円 ※税引後
【現在の価格】 189,100円 ※2019/1/11時点
本記事では、利回りも良く評価も高い、こちらのリートの概要を紹介します。
利回り状況
当リートの決算月は4/10月です。私にとって『毎月配当生活』を組み立てる上で手薄な月を埋める、貴重な手札の一つになっています。
2018年の実績分配金は、第4期（4月確定分）5,807円＋第5期（同10月）5,668円＝年間11,475円となり、利回りは税引前ベース6.07%、税引後でも4.8%あります。かなり高利回りのリートと言えますね。分配金が減っているように見えるのは、第4期は物件の売却益が計上された為で、巡行ベースでは増えています。
なお2019年の予想分配金は、第6期（同4月）5,700円、第7期（同10月）1,425円と発表されています。第7期で投資口の分割を行う（1口→4口）ため、第7期は実質5,700円。従って今年の1口あたりで言えば年間11,400円の分配金が頂ける計算です。
※同投資法人 ホームページより引用
スポンサー・格付け
スポンサーは三井物産と香港系の不動産投資会社イデラキャピタルが50%づつ出資しています。三井グループのメガバンクや信託銀行をバックに抱え、資金調達面での強みがあると言えます。JCRからは、A+（安定的）の格付けを得ています。
ポートフォリオ
所有している物件数は『29件』です。その内、半分強がオフィス系ビルとなっています。アセットエリアも東京圏が多く、大阪・名古屋を入れた三大都市圏で88%と、投資効率を重視したポートフォリオになっています。
2018年は新たに8物件を取得し、資産規模が前期比132%と順調に拡大しています。
※同投資法人 第5期決算説明会資料より引用
オフィスビルディングの中でも「品川シーサイドパークタワー」「東京フロントテラス」「川崎テックタワー」といった大規模オフィスが強く、稼働率ほぼ100%というこれらの高いリース需要に支えられています。元々、この上位3物件の占める割合が45%とやや偏っていた点がリスクだと取られていたのですが、ホテル系を中心にアセットリアロケーションを進め、現在は37%まで分散されました。
価格状況・指標関連
投資口価格はここ1年程、18-19万円の間で底堅く推移しています。昨年10月に2回目の公募増資を実施して17万円台に落ち込みましたが、その後回復して現在は19万円間際まで戻しています。
※Yahoo!ファイナンスより引用 https://finance.yahoo.co.jp/
株式でいうPBRに相当するNAV倍率は1.02です。借入金の比率を示すLTVは48.7%。いずれも平均点といったところでしょう。
こちらのリートのポイントとしては、将来の不動産景気収束を見越した財務上のリスクを少しでも軽減する点、中期的な方針としてはっきりと掲げていることです。長期で保有する上で、このような運営スタンスは重要視したいかなと。
※同投資法人 第5期決算説明会資料より引用
Jリートの中でもポピュラーな銘柄で知られていますが、今まで投資口価格が少々高く、手が出し辛いところがありました。今後1/4に分割されるということになり、（8963）インヴィンシブルと同様、4万円そこそこで買えるようになります。リート投資のスタートとして、コツコツ積み立てていく対象としてはちょうど良いのではないでしょうか？
私も、4/10月の配当収入をもう少し強化すべく、幾らか買い増しを検討中です。
当ブログでは、特定の銘柄を推奨してはおりません。
くれぐれも、投資は自己責任でお願いします！
