しょこら＠（@syokora11_kabu）です。
本日も、当ブログをご覧頂きありがとうございます。
今週12/10に、新たに物流専門のJ-REITが一件、東証に上場する予定です。その名も「SOSiLA物流リート投資法人」証券コードは2979になります。
ホームページ等を見ているうちに、なかなか良さげなリートだと興味を持つようになりました。初値ではいきませんが、私も後々エントリーすると思いますｗ
今回の記事では、こちらの銘柄概要について簡単に整理してみました。リートに興味のある方は、是非一度検討してみてはいかがでしょうか？尚、投資におかれましてはくれぐれも自己責任・自己判断にてよろしくお願いいたします。
SOSiLAとはいったい何か？
SOSiLA（ソシラ）なんていう耳慣れない銘柄名がついていますが、こちらは大手総合商社である住友商事が開発を行っている、物流施設のブランド名のことです。以下ロゴに示されているように、SOciability, Sustainability, and Individuality for Logisitic Aspectの略になります。
今後の日本は少子高齢化、ネットによる消費行動変化、IoT、ビッグデータ活用、高効率経営に対する企業意識の高まりなどを背景に、モノの流れがドラスティックに変化していくことでしょう。その一方で物流は「産業における血管」と言われるように、私達にとっては決して無くてはならない、永遠のサービス分野です。
そんな社会の変化に対処すべく、最善のロケーションと最新鋭の施設を以て、人と社会をつなぐ役割を果たす。こんな趣旨の下、SOSiLAは立ち上がりました。
ホームページはこちらをご覧下さい。
都心近郊に、新しい施設が揃うPF
SOSiLAが持つ物流施設は、現時点では関東に5カ所、関西で2か所の合計7カ所です。更に、今後関東で2カ所が竣工予定となっています。ロケーションは、いずれの施設も東京・大阪の中心部から1時間以内の至便な場所にあり、大都市部への多頻度配送需要にも確実に対応出来ようになっているそうです。
【関東地区 物件所在地】
横浜港北・習志野茜浜Ⅲ・相模原・川越・春日部
（竣工予定）海老名・板橋
【関西地区 物件所在地】
西淀川・西淀川Ⅱ
ポートフォリオの特長としては、非常に新しい施設が揃っていることが特筆すべき点として挙げられます。平均築年数は1.9年と、ほとんど新築レベルです。
当然、現時点で最新鋭ともいえる物流施設になっています。作業効率を重視した両面開口型の荷物用エレベーター・垂直搬送機、断熱性の高い壁パネル、照度の高いLED照明、災害時にも対応する自家発電設備、無線カメラや位置情報センサーなど、まさにこれからの時代を担うものに相応しい「箱」だと言えるでしょう。
※SOSiLA横浜港北 外観（SOSiLAホームページより）
その一方で平均賃貸借残存期間8.4年。有利子負債比率37.5％と、決して無理な財務状況でないどころか、実は全J-REIT中トップレベルの借金の軽さを誇ります（※12/6時点ランキング上で、5/64位相当）バックに住友商事が控えているのも大きい。
なお、将来的には物流施設だけでなく、全ポートフォリオの20%を上限として、データセンターや通信施設・工場・空港・港湾施設といった他の産業施設にも投資をしていく方針のようです。住友商事の祖業は不動産なだけに、このあたりの外部成長にも注視したいところ。
「毎月不労所得生活」の強い味方になるか
こちらのリート、決算月が5/11月になります。どうしても配当収入が弱くなりがちな月だけに、分散化の点でもちょうどいいポジションになります。
気になる利回りですが、当然ながらまだ正式な情報は出てきていません。ネットを叩くと、予想利回りは「4.5～5.0%」近辺が見込まれているようです。もしこれが実現すれば、十分魅力的な利回りと思われます。既にJCRからはA+（安定的）の格付けを取得済であり、この点も長期保有の上ではポジティブな要素に感じました
ところでJ-REIT専門サイト「Japan-reit.com」によると、IPO発行価格は103,000円に決定したそうです。最近のリート系IPOは公開価格割れが続いていますが、さて、こちらはどうなりますやら。
最近の物流系リートも、J-REIT全体のバブルの御多分に洩れず、右肩上がりの価格になっています。始めからインカム狙いの戦略でいくのならば、高値になる前に買いたいと思いますし、仮に暴落したとしても気にせず買い増しにいけばいいじゃない？と個人的にはかなり楽観的に捉えています。
既にポジポジ病が発動してまーす♡
産業ファンド投資法人（3249）
伊藤忠アドバンス・ロジ投資法人（3493）
まとめ
今回紹介したリートの概要を一覧にしてみましたので、ご参考ください。
| 証券コード | 2979 |
| 銘柄名 | SOSiLA物流リート投資法人 |
| 資産運用会社 | 住商リアルティ・マネジメント |
| 物件数（取得額） | 7物件（765億円） |
| 平均築年数 | 1.9年 |
| 有利子負債比率 | 37.5% |
| 平均NOI利回り | 4.9% |
| 分配金利回り | 未定 |
| JCR格付け | A+ |
| 決算期 | 5 / 11月 |
なんだか「住商の回し者」というぐらいにポジショントークゴッリゴリな今回のエントリーでしたが、決してそのような意図はございません。
なにより、もっか私の5/11月銘柄は（3472）大江戸温泉リートと（9281）タカラレーベンインフラの2つしかなくて、この銘柄は是非マイチームに迎え入れたいんです。ですので、あんまり値上がりして欲しくない＝むしろ皆さんには買って欲しくないというのが正直な気持ちですので、その点どうかご配慮頂ければ幸いです。
当ブログでは、特定銘柄の買いを推奨していません。
くれぐれも、投資は自己責任でお願いします！
