しょこら＠です。
先日、日本のヘルスケア施設を投資対象としたリートである（3455）ヘルスケア＆メディカル投資法人から分配金を頂きました。
第7期（2018年7月確定）分になります。
【対象口数】 5口
【一口あたり分配金】2,699円
【今回頂いた分配金】10,755円 ※税引き後
【現在の価格】 113,300円 ※2018/10/22時点
今回初めて分配金を頂きましたので、基本的な範囲で本リート概要を紹介したいと思います。
利回り状況
こちらのリートの決算月は、1/7月です。
第6期1月の分配金実績は2,621円でしたので、現在の価格に対する年間利回りは税引き後ベース3.74%です。
※分配金（2,621円+2,699円） x 0.79685 ÷ 投資口価格113,300円
※税引き前ベースでは、4.70%
今後の予想分配金として、第8期（2019年1月）が3,100円、第9期（2019年7月）が3,160円と発表しています。但し第8期からは利益超過分配金が含まれています。
※ヘルスケア＆メディカル投資法人 IR資料 第7期決算説明資料より引用
この利益超過分配金ですが、本リートが持つ施設の減価償却費相当額の20%を分配金に還元する旨が、規定として謳われています。乱暴に言うと「投資頂いた元本から取り過ぎたので、返しますよ」ということです。法的にはかなり複雑な話みたいですが・・・。
従って、通常の企業の超過配当のように、無理矢理に配当を上乗せしている訳ではありません。
スポンサー・格付け
介護・医療ビジネスを手掛けるシップヘルスケアホールディングスとファンド事業を行うNECキャピタルソリューション、が主要スポンサーになっています。JCRからはA（安定的）の格付けを得ています。
ポートフォリオ
物件数は25件を保持しています。現状は、大半が有料老人ホームで、東京・大阪・名古屋の三大都市圏で85%を占有。稼働率は100%です。
2018年に新たに2件の老人ホームを取得、順調に拡大しています。
※ヘルスケア＆メディカル投資法人 IR資料 第7期決算説明資料より引用
こちらのリートの特徴として、老人ホームだけでなく「病院不動産」に力を入れていることが挙げられます。2017年に、日本のリートとして初めて病院物件を取得しました。通常の病院のみならず、ショッピングモール等の生活圏内に今後増えるであろう医療センターも組み入れ対象にしているということで、この領域のポテンシャルは高いだろうと思われます。
価格状況・指標関連
投資口価格は、2018年の頭から、徐々に上がっています。
みん株の目標株価は122,888円（2018/10/22時点）です。そこまで上がるかなぁ。
※「Yahoo!ファイナンス」より引用
株式でいうPBRに相当するNAV倍率は、0.96です。一般的な割安ライン（1.0以下）は満たしています。また、借入金の比率を示すLTVは48.8です。
2025年に、全ての団塊世代が75歳以上になり、いよいよ社会の高齢化が加速していきます。一方での少子化傾向により、彼らを支えるヘルスケア市場は更に拡がりを見せることは間違いありません。
このリートは、2015年に上場した比較的新しいものになりますが、この3年で資産規模を既に1.8倍に拡大しており、中期的には同1,000億円を目指しているとのこと。
※ヘルスケア＆メディカル投資法人 IR資料 第7期決算説明資料より引用
一方、この分野の投資に対するリスクとしては「介護関連の法案動向」と「施設運営の不安定さ」が挙げられると思われます。
介護関係の仕事は一般的に、大変きつい職種とされています。慢性的な人員リソース不足が解消されなければ、いくらハードを揃えても、確実に安定的な収益を得られるとは言い難い、という部分はあります。
とは言え、今後のこれらの施設への需要の高さは、疑いようもありません。
アメリカでも高齢化社会が大きな懸案となっており、国をあげて対応を進めています。そんな中、このようなヘルスケア型リートが、全リートの10%を占めるまでに成長しています。
投資先の一つとしてPFに組み込むのは『有り』かなと考え、保有しています。
当ブログでは、特定の銘柄を推奨してはおりません。
くれぐれも、投資は自己責任でお願いします！
