しょこら＠です。
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先日、私が持っているJ-REITの中で、最も多くの金額を投じている（3476）投資法人みらいから分配金を頂きました。
1口あたり税引前1,247円、現在25口保有していますので額面31,175円、税金が引かれて25,000円弱の入金でした。
次回2021年10月期の分配金予想値は、1口あたり1,260円とアナウンスされています。現在の投資口価格が54,300円（※7/9終値）ですので、税引前利回りは4.62%。一時期と比べるとずいぶんお得感が薄れてきたように思いますね。NAV倍率も、1.09に上がってきています。
NAV（Net Asset Value）とは、そのリートが持っている純資産（時価）のこと。保有不動産を全て売却すると仮定し、負債を差し引いた後に残る金額を指します。
その金額を発行口数で割ったものを「1口あたりNAV」、その1口あたりNAVを今の投資口価格で割ったものを「NAV倍率」と言います。
目安として、NAV倍率が1以下だと割安、1以上だと割高と評されます。
さて今回は、こちらのリートの決算資料の中に「ある驚きの事実」を見つけたので、思わず記事にしてしまいました。しばしお付き合い頂ければ幸いです。
決算説明資料に、なんとアイツが！
同投資法人から先月公開された、最新の第10期決算説明会資料。これに私が目を通したのは、先週末のことでした。
そこになんと『アイツ』が居たのです。
見覚えのある、アイツが・・・
みらいリバイバルプラン
今後の成長戦略
決算概要及び業績予想・ポートフォリオ云々
ど、ど、どれもどこかで見覚えのあるカットだなぁおい・・・・・・・
うおおお！ワイがIR資料に出演しとるやないか！
いや、あなたも拝借している身じゃないかしら
ちなみによく聞かれるのですが、当ブログのかえるのカットは『ダ鳥獣ギ画』というフリー素材サイトから拝借しています（いつも大変お世話になっております💦）
という訳で、 同投資法人のIR担当者と私は同じかえる好きであることが分かって、一気に親近感が湧いてきました。
・・・いや、ていうか！
「リバイバルプラン」「今後の成長戦略」なんていうシリアスな内容にそのかえるのカットを当てるだなんて、明らかに場違い感半端ないキャラクターチョイスだと思うのですが如何なものか。
やってしまいましたわね、みらいさん♡
このREITを選好するもう一つの理由
さて、そんなこんなで投資法人みらいイコールかえる推しREITであることが判明したのですが、折角なので 資産運用ブログらしく 私がこの銘柄を評価している点にも触れてみたいと思います。
それは彼らが、保守的なオペレーションを取っているという点です。かなり昔の記事になりますが、彼らの「守りの経営方針」に言及したことがあります。
（※同投資法人 第5期決算説明資料より）
そして、今回の決算資料の中でもあちこちに、頻繁に出てくるのが「ディフェンシブ性の高さ」という表現なんですね。
（※以上、同投資法人 第10期決算説明資料より）
もちろん、投資家からお金を集めてそのお金で運営する以上、手堅さを求めて当たり前と言うべきです。とはいえ、色んなリートの資料を見ている中で、ここからは特にディフェンスを重視した雰囲気が感じられるのです。
今回の決算資料を通しても、時流に応じたアセットのリバランスや、リスクを相応に織り込んで堅めの財務マネジメントを取ろうとする趣旨を読みました。個人的にも、コロナ終息後の立ち直りが比較的早い銘柄になると期待しています。
もちろんポジショントークです
分配金の早期回復を待つばかり
さて、同投資法人は、向こう2期の予想分配金として1口あたり1,260円という額をアナウンスしている一方で、検討中の新中期経営計画において『1,400円台への回復を目指す』という、前向きなコメントをしています。
盗らぬ狸の何とやら、ではありますが、仮に分配金が1,400円に回復すれば利回りが5%台となり、ようやく「らしい」水準に復活します。ディフェンシブな経営でこのコロナの難局を乗り切り、是非この金額を復活させてもらいたい！と、一人のホルダーとして強く願う次第。
貴重な4/10月確定銘柄ですし、価格が5万円を切ってきたらもう少し仕込みたい、と考えながら、調整局面をひたすら待っている今日この頃です。
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