【24/7】高配当株とかマイレージとか車とか【独り言】

高配当&優待株で不労所得を得ながら、各航空会社のステータスを狙い、大切な愛車と過ごす日々を綴っています

不動産投資が怖くて手が出せない人のために、私がJ-REITを買う理由を1900文字で綴ります

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しょこら@です。
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昨日のポートフォリオ紹介記事でも書いた通り、私は全体の構成比「20%」を目安として、J-REIT及びインフラファンドに投資をしています。

もし投資を始める年齢がもう少し若ければ、不動産投資という選択肢も出てきていたのでしょうが、あいにくスタートが遅く、40半ばの今から多額の借金を背負うのはかなり気が引けます。

更に、不動産投資には空室リスク、評価額ダウンリスク、更には借り手のモラルリスクなど、様々なリスクがついて回ります。そのリスクを抑える為にもしっかりと研究した上で、多少の神頼み要素も含めて臨む必要があると認識しており、イチから手を出すには精神的・時間的負担も大きい。これが私がこれまで不動産投資に踏み込めなかった理由です。

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そんな私でも出来る不動産投資が「J-REIT」こちらのペーパーアセットを買うことで、前述のリスクを "ほぼ" 気にすることなく、間接的に不動産への投資が出来ているというワケです。

J-REITのいいとこ、わるいとこ

下の円グラフは、現在の日本株・海外株・リート&インフラファンドの保有比率を示していますが、冒頭に申し上げた狙い通り、きっちり20%で収まっています。

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さて、私がJ-REITに投資してイイナーと感じた点に、以下3つが挙げられます。

  1. 利回りが全体的に高い
  2. 分配金の確定月が分散しているので、毎月配当生活が構築しやすい
  3. 株価と逆相関となることが多く、調整時のクッションになってくれる

 
特に2が、配当投資を続けていく上でのモチベーションになっているのは意外と見過ごせませんね。

逆に、アカンナーと感じた点は、

  1. 割とあっさり減配する
  2. 1口あたり単価が高くて買い辛い


利益の9割を分配金として吐き出すというスキーム上、利益が出なければ即、投資家に跳ね返ってくることが多いので、年2回の決算発表を通して、分配金の極端な減少が無いことをチェックしておいた方がいいでしょう。1口10万円超えが大半で、単元未満株のように買えないのが残念です。

J-REITにネガティブなコメントへの反論

ところで、このJ-REITへの投資に対して、

J-REITなんて、売れ残ったカス物件の寄せ集め的な金融商品だから


等とdisる意見をしばしば見かけます。

そう仰るご本人様が、どれほど物件の目利きが出来るかは存じ上げませんが、私自身、不動産一軒一軒の将来的な価値までしっかり見究めることなんて到底出来ません。かと言って、その研究に労力・時間を掛けるつもりもありません。

その前に、いかに目利きの能力があろうが労力を掛けようが、都心ど真ん中の物件なんて、そもそも私たち一介の個人投資家にとって買いたくても買えるものではありませんよね。世界に名だたるシャングリ・ラホテルの一室を買える方法があるなら、逆に教えて貰いたいです。

売れ残ったカスが果たして何のことなのかはさておき、私たちの手が出せないような物件、しかもそれを多数所有しているJ-REITに投資した方が、ずっと効率的且つリスクが低い選択肢だと考えています。

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更に、こう仰られる方もいらっしゃいます。

将来の日本の不動産市場全体が先細るから、結局ヘッジも効かないんじゃないのかしら...


私もこの想定は常に頭の片隅にあります。そのために意識している買い方として、先に挙げた通り「比率を20%に抑える(不動産投資一本足打法にしない)」ということに加え「購入している物件対象をある程度分散させる」ようにしています。

以下、もっか私が保有している銘柄ですが、

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(3476)みらいを筆頭に、温泉、高齢者施設、ホテル、都心系物件そして太陽光発電と、カテゴリーを微妙に分けながら投資先を選んでいます。住宅系一本、オフィス系一本、なんかだと将来環境変化があった時に不安ですから・・・ある程度ニーズの見込める各カテゴリーから、少しづつその恩恵を得ている次第です。

あっ、こうやって見ると "物流施設" リートが唯一入っていませんね。もっか(3487)CREロジスティクスファンドが最有力候補でして、投資口価格がもうひと下がりしたらINしたいと画策中です。

そんなこんなで、私のように不動産投資に興味あるのだけど過剰なリスクは取りたくない、という方はJ-REITへの投資が一つの選択肢になり得るのではないでしょうか。どうしても日本の先行きに不安を感じるなら、米国なりアジアなり、海外向けリートもありますので、それらを調べられるのも一計ではないかと思います。

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