しょこら＠です。
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このたび（3451）トーセイ・リート投資法人から、2020年4月期（第11期）分配金を頂きました。この4月末に権利確定した分になります。
1口あたり3,696円、次の10月期の予想分配金は3,520円と発表されており、昨日7/8時点終値が102,200円なので、利回りは税引前ベースにして7.06%というなかなかの高さを誇っています。そもそも、4/10月の権利確定銘柄はあまり多くないので、毎月配当生活を構築する上では割と貴重な存在と言えるかもしれません。
新型コロナ影響で減配を決め込むところが多い中、ここのリートは比較的安定した分配金払い出しをしてくれています。もともと、ポートフォリオの9割以上が「住宅」「オフィス」で占められていて、緊急事態宣言による外出規制の影響を受けた「商業」「ホテル」物件が少なかった、という点が幸いしました。
（※同投資法人 2020年度4月期第11期決算説明会資料より）
そのお陰で、4月期は予想比+116円と増配し、次期（10月期）次々期（21年4月期）も内部留保の取り崩しを温存することによって同水準の分配金を確保しようとしています。このような安定感は、ホルダーにとっても安心できる施策ですね。
（※同投資法人 2020年度4月期第11期決算説明会資料より）
というわけで、レアな4/10月銘柄だし、利回りも良いし、分配金支払いも安定的だしで、購入にあたって何の憂いも無いように思えるこちらですが、個人的には2点ほど懸念している点があって、あまり積極的に資金を投じれずにいます。
保有アセットが関東に集中している
ここのリートは、保有物件が100%関東域内（その内、東京都内で40%）に集中しているという特長があります。利回りの良さの要因の一つが、コレです。
一極集中、ということはリスク分散が出来ていないということの裏返しなワケで。関東大震災が起きたら一発でアウトだよな、という怖さは否定出来ません。
住宅の比率が多いが、将来のニーズは？
前述のポートフォリオのグラフを見てお分かりの通り、こちらは「住宅」物件が占める割合（46%）が、他のリートに比べて比較的高めです。今回のコロナでは、それがたまたまディフェンシブに働きましたが、私はこれからの日本の少子化社会を踏まえると、住宅系のアセットにはあまり良い未来を感じていません。住まいへの需要は、これからどんどん細くなっていくと考えているからです。
「とはいえ、なんだかんだ言って関東圏の人口が日本のメジャーになり続ける」という声もあるかもしれない。でも、例えばリモートワーク一つ取ってみても、別に都内にいなくても仕事出来るってことが実証されちゃいました。リニア新幹線が出来れば、名古屋から東京へ40分程度で行けるようになる訳です。相対的な価値は、今後下がっていくんじゃないかなぁ、なんてね。
以上、いちホルダーとして思う所をなんだかんだと綴ってまいりましたが、じゃあどうしてそんな懸念を持っているここのリートを買ったのか？と問われますと、ぶっちゃけ目先のお金に釣られちゃった（笑）という部分は否めません。
当面は、のんびり分配金を楽しみながらも、ある程度利が乗ったどこかの時点で、自然退却しようかなぁー、などとも考えています。
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