しょこら＠（@syokora11_kabu）です。
本日も当ブログをご覧頂き、ありがとうございます。
日本にも、首都圏を中心に「シャングリ・ラ」「マリオット」「ヒルトン」といった有名なインタナーナショナルブランドホテルが進出してきていますが、それらを対象に投資するリートの（3478）森トラスト・ホテルリート投資法人が、先日第8期（2020年度2月期）の決算を発表しました。
ホテルというと、新型コロナウイルスの影響をモロに受けている業種であり、そこに大事なお金を投じている身としては少なからず気になるところ。ホルダーとして、今回の決算発表内容を踏まえて、今後の対応として思うところを綴りました。
今期は「増収増益」なるも、来期は未定
先ず始めに申し上げておきますと、今回の決算（第8期）の対象時期は2019年9月～2020年2月です。つまり新型コロナの影響は織り込まれておりません。
昨年は、訪日外国人が過去最高（3,188万人）を数えたこと、またラグビーW杯等のイベントによる集客効果を背景にして、同投資法人の業績も10%前後の増収・増益と好調な結果に終わりました。
（※同投資法人 2020年2月期決算短信より）
これにより、分配金も当初予想比から+153円増配され、1口あたり3,563円になっています。現在の投資口価格は84,700円（※4/24終値）なので、利回りは実に8.4%、これは全リート63銘柄中3番目という極めて高い水準です。まぁ、でもこれは次期で減配確実なので、見た目だけの数字なのでしょうけど・・・。
そして最も気になるのが、新型コロナの影響がいかほどかという点。残念ながら今回の発表において第9期（2020年3～8月）の業績予想は見積り困難ゆえに「未定」とされました。5月中を目途に発表予定とのこと。
（※同投資法人 第8期（2020年2月期）決算説明資料より）
収益は変動賃料に拠るが、保証ラインはある
ところで、同投資法人の所有する物件数はたったの5物件しかありません。いわばこの「超・少数精鋭」さが、他のリートと一線を画す特徴でもあるワケですが、言い換えればこの5つのうち1つでもコケると、業績に大きく跳ね返ってきます。まぁ、今の状況を踏まえると、5つとも全部コケてそうな勢いですがね（汗）
そして、当リートの収益を想定する上では、この5物件からの賃料がどのように計上されるのかがポイントとなってくると考えられます。
同投資法人と各ホテルとの間では、1物件が固定賃料（ホテルの業績に拠らず収益が固定）1物件が変動賃料（ホテルの業績に連動して収益が決定）そして残る3件が変動賃料＋年間最低保証賃料付き、という契約になっています。
（※同投資法人 第8期（2020年2月期）決算説明資料より）
つまり稼働率がゼロの場合「シャングリ・ラ」と「コートヤード」から得られる賃料はそれぞれ保証枠相当の8.8億円、3.1億円（東京）4.6億円（大阪）になります。実際は、保証賃料と実際の賃料の差額を後追いで精算する流れを取り、例えばシャングリ・ラの場合、この4月の売上によって8月の賃料が決定され（以下表グリーンの帯⑥）赤枠で囲まれた期間の賃料の合計が最低保証賃料に満たない場合は、差額を第10期の期末（同オレンジの帯⑥）で精算するという仕組みになっています。
この最低保証賃料が果たして多いのか少ないのか？それを見る為に、第8期の実績賃料と比較してみました（※最低保証賃料は、半期分として1/2で考慮）
- シャングリ・ラ
今期実績9.5億円→最低保証4.4億円【46%】 - コートヤード東京
今期実績4.3億円→最低保証1.5億円【35％】 - コートヤード新大阪
今期実績3.9億円→最低保証2.3億円【59%】
すなわち、保証される水準は成り行き賃料に対してせいぜい4～6割程度ということが分かります。もし、単純にこの比率がそのまま分配金に割り当てられたら・・・▲50%の減配も夢ではないかもしれません！
ちょっと言葉の使い方に問題があるんじゃないかしら？
コロナ禍後の未来に賭けて投資を続けます
今回の内容は、あくまで管理人の類推で書いていますので、公式発表は5月の正式IRを待つしかありません。ともあれ、分配金半減も止む無しの覚悟です。
まぁ、半減しても利回り4%あるんやけどな
以前にもここで書いた通り、今年の業績はハナから期待していません。来年のオリンピック（あるのか？）2025年の万博、そして政府が推すインバウンド政策・・・これらを受けて、日本を訪れる外国人観光客が戻ってくる日は必ず来ます。
そして人の流れが戻りさえすれば、この5物件が持つ強いブランド力・優れた立地（利便性）は、特に欧米人を中心にしたハイソ需要を確実に取り込めるはず。ホテルの中でも「勝ち組」になり得る方ではないか、と。私はその明るい未来を期待して、先日買い増しを行った次第です。もし5月の業績見通し発表を受けて価格が下落するようなら、更なる買い増しも検討したいと考えています。
当ブログでは、特定の銘柄を推奨してはおりません。
くれぐれも、投資は自己責任でお願いします！
