【24/7】高配当株とかマイレージとか車とか【独り言】

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賃貸住宅100%リートとヘルスケア100%リートが大合併!果たして吉と出るのか?

しょこら@(@syokora11_kabu)です。
本日も、当ブログをご覧頂きありがとうございます。

以前当ブログでは、現在人気が過熱しているリートの中でも、ヘルスケア系の施設に特化している2つのリートを比較した記事を書きました。その銘柄とは、

(3308)日本ヘルスケア投資法人
(3455)ヘルスケア&メディカル投資法人

www.haitou-mile-car.com


そして上記記事では「保有アセットが都心部に多い」「時価総額が大きい」「今後の拡大成長戦略がより明確」などの理由で、私自身の判断としては(3455)ヘルスケア&メディカル投資法人の方を積極的に買っていくと結論付けていました。

高騰している今でも、1・7月という配当収入が薄くなりがちな月に、利回り5%近い分配金を払い出してくれる優秀な不労所得エンジンとして活躍してくれています。

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さて、ここで比較対象として挙げていた日本ヘルスケア投資法人ですが、先日、同じ大和証券グループをスポンサーとする(8986)日本賃貸住宅投資法人と合併するという発表がありました。日本賃貸住宅~が日本ヘルスケア~を吸収存続する側になり、合併後は「大和証券リビング投資法人」という新名称となります。
日本賃貸住宅投資法人と日本ヘルスケア投資法人の合併契約締結に関するお知らせ

そこで、今回の合併によって生まれる新リートに対し、自分なりに投資価値があるかどうかを考えてみました。あくまで素人考えという前置きで、ご覧下さい。
 

「100%賃貸住宅」を対象にしたリート

本合併の主体である日本賃貸住宅投資法人。正直言って、個人的にはあまり聞き慣れない銘柄でした。果たしてどんなリートなのか?簡単に概要を見てみましょう。

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時価総額が約1,800億円(全リート64銘柄中、36位)の中堅リートです。その最大の特徴は保有物件が100%賃貸住宅という「超・住居特化型」であること。これはなかなか尖ったリートですね。私はこんな、尖っている商品が基本的に好みです♡

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アセットロケーションは東京23区が4割、その他6割とそこそこ分散されています。

小~中規模賃貸物件が中心なので、保有棟数は多いですが総額はさほど大きくはありません。旗艦物件は横浜にある「ザ・レジデンス本牧横浜ベイサイド」ですが、それでも全ポートフォリオに占める割合が2.4%しかなく、特定の物件に偏っているという雰囲気は見られません。格付けはJCRでA+、R&IでAを取得しています。

昨今のリート過熱下で、こちらの銘柄も御多分に洩れず価格は急上昇しており、現在分配金利回りも税引前ベース3.8%と、やや物足りない水準まで落ちています。

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「尖ったリート」+「尖ったリート」=?

今回、賃貸住宅100%というこの尖ったリートが、有料老人ホームなどのヘルスケア施設100%というこれまた尖ったリートを吸収するという、まさに尖った者同士の合併が実現しました。そしてこれによって、資産規模3,030億円(全リート中、24位)保有物件数217棟(同4位)と、それなりの規模にパワーアップ?した訳です。

なお、この合併処理後、日本賃貸住宅~は現在保有中の27物件を売却し、代わりに第三者割当増資や追加借入によって得られた資金を投入し、新たにヘルスケア施設を28物件取得してアセットの入れ替えを進めるようです。

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※日本ヘルスケア投資法人「合併他一連の取引に関する説明資料」より

この合併の意義は、一体何なのか?

さて、この異色のように見える合併によって、いったいどんな効果が見込めるのでしょうか。先ず吸収元の日本賃貸住宅~側からは、そのメリットとして1年という短期間でポートフォリオの改善が完遂出来ると言う点が挙げられています。

もともと、築年数が高く利回りが低い物件から、より新しく高利回りの物件への入れ替えを図っていた同投資法人ですが、昨今の不動産物件高騰もあってスムーズに進んでいませんでした。そこで、今回のヘルスケア系リートの取り込みによって、その入れ替えを一気に実行出来る・・・というのが目論見にある模様。

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※日本ヘルスケア投資法人「合併他一連の取引に関する説明資料」より

一方、吸収される日本ヘルスケア~側は、大和証券グループ全体からの資金援助を得て新たな物件を取得し、大きな外部成長が見込めるという点を挙げています。

現在の資産規模は200億円という小さなリートで、新規物件を取得することが資金面で困難だったという課題に瀕していたそうです。それが今回の合併を機に、一気にその課題をクリア出来るという訳ですね。

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※日本ヘルスケア投資法人「合併他一連の取引に関する説明資料」より

要するに一言でいうと「規模は正義」的な戦略です。確かに、前者(ポートフォリオの改善)におけるメリットはいまいちパッとしませんが、後者の資産総額大幅増加は、同投資法人のこれまでのボトルネックを解決する一手になりそうに感じました。

私はこのリートには投資しない

さて、そんな意図の下で生まれる新リート「大和証券リビング投資法人」ですが、こちらに対する私個人の判断としては、ズバリ "投資対象外" と捉えています。
理由はとっても単純。
賃貸住宅市場に可能性を感じないから

日本は、未来における人口減少傾向が明白です。
賃貸ニーズは、確実に減ると考えています。

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※内閣府「人口・経済・地域社会の将来像」より

そんな未来が見えている中で、いくら規模の力を得たとはいえ、ポートフォリオの大半を賃貸住宅が占めるこのリートへ投資する気にはなれません。外需が期待出来る "ホテル・リゾート系" 高齢化社会で存在価値が高まる "ヘルスケア系" 働き方改革に寄与する "オフィス系" に比べて、個人的には、賃貸住宅には余りにネガティブなイメージしか湧いてこないんですね。日本が移民を受け入れれば話は別ですが。

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・・・と言う訳で、私自身としては資産規模が小さかろうが(3345)ヘルスケア&メディカル投資法人を対象として、投資を続けていきたいと考えています。

以上、あくまで当ブログ管理人の完全な個人的な嗜好を踏まえて見解を述べさせて頂きましたが、決して当該リートの投資妥当性を否定している訳ではありませんので、その点はどうかご承知おき頂けましたら幸いです。


当ブログでは、特定銘柄の買いを推奨していません。

くれぐれも、投資は自己責任でお願いします!