しょこら＠（@syokora11_kabu）です。
本日も、当ブログをご覧頂きありがとうございます。
先日、高値圏にあるJリートの中から新たに一銘柄、エントリーしてしまいました。
（3492）タカラレーベン不動産投資法人
【現在投資口価格】105,200円 ※2019/7/16終値
【年間予想分配金】6,140円
【予想利回り】 5.84%（税引前）
ちょうど1年前、2018年7月に上場したばかりの新しいリートです。メインスポンサーは、総合不動産デベロッパーであるタカラレーベングループ、並びに独立系オルタナティブ投資運用会社であるPAG。そして面白いことに、あの家電量販店であるヤマダ電機も名を連ねているのですね。
うん・・・
知ってる・・・
これ、絶対高値掴みってやつですよな(´･ω･`)
ジ ャ ン ピ ン グ キ ャ ッ チ
今週に入って価格が続落したところを拾いましたが、上場時から見たらかなり高い位置にある点は否めません。
購入した動機・理由
では、わざわざ高値圏だと分かっていながらなぜ敢えて突撃したか？その理由として、大きくは以下の4点です。
- 6%近い利回りがかなり魅力的
- 配当収入の弱い2・8月を埋める貴重な銘柄
- 比較的新しいリートで、中期的な成長が期待出来る
- 保有物件の8割がオフィス系。底堅い需要が見込める
確かに今後の値動きは気にはなるところですが「下落したらまた買い増せばいいだけだ」と、やや開き直り気味ながら1口お試しで買うに至りました。先日売却した（3298）インベスコ・オフィス・ジェイリートが利回り4%を切っていたので、それとのスイッチという想定もあります。
どこからどうみても、ポジポジ病
こちらの銘柄の概要を眺めてみる
こちらのリートの位置付けとしては、上記にも挙げた通り「オフィスユースが多数の、総合系リート」となり、現状でポートフォリオ全体の8割近くがそれに該当しています。基幹物件は品川区にあるNTビルで、総資産額に占める比率は18%。
保有物件の所在地域の数字です。都内が4割強ですが、中部・近畿・その他地域も同じくらいの比率となっていて、分散は効いている方だと見ました。
下の表は、こちらのリートの主な指標を表しています。
全リートの中でのランクを見ると、借金の比率は平均より下位だが目安とされる50%は下回っており、たちまち問題になるレベルではないこと、またFFO倍率はかなり割安の部類に入ることが分かります。
- LTV（有利子負債の占める比率）
47番目／62銘柄 - FFO倍率（株でいうPERみたいなもの）
9番目／同 - NAV倍率（株式でいうPBRみたいなもの）
12番目／同
※同投資法人 2019年2月期決算説明資料より引用
今後の運用拡大目標を示した図が以下です。メインスポンサーであるタカラレーベンが開発・建築を進めている「新築」物件が現在14件あり、それらの優先交渉権を同投資法人が持っています。中期的にはこれらを取り込むことでポートフォリオの量・質的向上を目指す方針を打ち出しています。
※同投資法人 2019年2月期決算説明資料より引用
購入して分配金を頂きながら暫く様子を見てみたいな、と決断に至った次第です。
投資主優待もある貴重なリート
さて、スポンサーの一つにヤマダ電機が入っていることもあって、こちらのリートには珍しく投資主優待制度が設定されています。
2月・8月末の基準日時点に、10口以上保有している場合に、ヤマダ電機の「お買い物優待券」計2,500円相当（500円相当 × 5枚）が頂けます。同社の株保有時に頂ける優待券と同じものですが、長期保有による増額はこちらにはありません。
今の価格水準だと100万円以上突っ込まないと権利が得られませんのでハードルはだいぶ高いですが、分配金を積み重ねていく過程で "ついで" に狙えれば、という感覚で捉えています。
以上、我がPFに加わった新リート、タカラレーベン不動産投資法人の購入の経緯を綴りました。毎月配当生活を構築する上でアキレス腱になっている2・8月（実際の入金ベースでは5・11月）の配当収入強化を、今後こちらを中心にコツコツと買い進めていきたいと考えています。
当ブログでは、特定の銘柄を推奨してはおりません。
くれぐれも、投資は自己責任でお願いします！
