しょこら＠（@syokora11_kabu）です。
本日も当ブログをご覧頂きありがとうございます。
日本株はずっとイマイチな状態が続いていますが、それを補うように堅調に推移しているのがJ-REIT（以下リート）です。私が保有するリートも、9銘柄中8銘柄が含み益をキープしてくれています。
このリート。一般企業の株式と比較して根本的かつ決定的に違うのが、投資対象とするものが「不動産」であることです。文字通り、その土地に定着して所在を変えることが出来ないものを扱ってます。ですので、どこにどんな建物を保有しているかがとっても重要なんですね。
勿論、各投資法人とも保有物件の入れ替えは行っていますが、その種類・エリアの偏りは、銘柄によって明確なキャラクター差となって表れています。
そこで、先ずはその基本を分かり易く整理しようと思ってこの記事を書きました。リートに興味があって、購入を検討している方々の参考となれば幸いです。
尚、数値は全て「JAPAN-REIT.COM」を参照しました。
リートは基本的に利回りが高い！
先ずはベタなところから・・・現在の分配金利回りトップ15をあげてみます。
どの銘柄も利回りが軒並み5%以上と魅力的な数値ですね！リートは、法人税免除のために、得られた利益の90%を分配金として還元しなければならない（内部留保出来ない）という性質があるので、このような高い利回りになっています。
また、決算月が結構バラけているのも良いポイントです。一般企業の決算が3の倍数月に固まる中、それ以外の月で不労所得を得ようと思ったら、リートは重要な検討対象になり得るのです。
なお★印は、私しょこら＠が保有中の銘柄です。
どんなタイプの物件を投資対象にしているか
では次に、これら15銘柄がどんな種類の物件を保有しているかを整理します。特に比率の高い（50%以上）箇所は、濃い青色でハッチングしました。
この表で、それぞれの投資法人がどんなタイプの物件を選好して購入しているかが分かるのではないでしょうか。3459は一般住居100%ですし、3492は現在の旺盛なオフィス需要に頼っていると言えます。
ホテルをアセットの中心に据えたものは、これからの訪日客需要がその期待値になります。中には温泉旅館や介護、物流施設に特化した変わり物リートもあります。
特化系で攻めるか、無難に総合系を選ぶか？
もちろんワイは特化系やでェ！！！
物件位置はとても重要！分散が理想だけど
次に、各銘柄が保有するアセットの地域的な偏りを見てみましょう
不動産投資の基本中の基本ですが、物件所在地は非常に重要です。地震や津波、天候など、地政学リスクに常に晒されるからです。そういう意味でも、アセットが各地に分散していればリスク回避にはなりますが、一方で高い利回りを得るためには、どうしても東京23区をはじめとする都心部が有利になってきます。
3451が高い利回りを叩き出せているのも、100%関東に依存しているためですし、3466や3487も、輸送需要の高い同郊外に大半の物流施設を抱えています。でも半分程はそれなりに分散を意識している向きが伺えます。
ついでに財務状況もチェックしてみる
最後に、若干補足的になりますが、各投資法人の財政的な状況も眺めてみます。
JCRとは、日本格付研究所（Japan Credit Rating Agency）という格付会社のことで、ここが各リートの①ポートフォリオ構成②資産運用会社の管理能力③財務分析、を基に格付けを行います。AAAが最高ランクで、AAが多いほど安定的とされます。
格付け方針については、こちらをご覧下さい。
https://www.jcr.co.jp/pdf/dm28/J-REIT20170703.pdf
一方、有利子負債比率（LTV）は、そのリートの借入金比率を表しています。これが低いほど返済時の金利影響を受けにくい（変動金利の場合）ため財務リスク小と言えますし、銀行から更なる融資を引き出しやすいメリットもあります。一般的には50%以下がよいと言われますが、ご覧の通り大半のリートが50%前後ですし、よほど数値が高くなければ気にしなくてもいいでしょう。
平均築年数は、文字通り、各投資法人が所有している物件の築年数です。住居系は低く、ホテルやオフィス系は高くなる傾向があります。3472が頭一つ高いのは、昔からの旅館物件をリノベーションして使っているからと思われます。
初心者におススメなリートは？
ここまで、各投資法人が持つアセットを比較しながら見ていきました。最後に、管理人しょこら＠が特に良いと思っているリートを2つ、推してみたいと思います。
（3476）投資法人みらい
ポートフォリオに住居系アセットがないのが、個人的には一番の好みです。オフィス需要は底堅いですし、地域分散もしっかり効いています。
以下、決算資料でも謳っていますが、今後の景気後退期に備えたディフェンス力を重視している経営方針は好感を持てます。長期保有する上では、利回り以上にこういう点が気になりますよね。
※同投資法人 第5期決算説明会資料より引用
（8963）インヴィンシブル投資法人
先ずは圧倒的な時価総額が目を引きます。アセットの大半がホテル施設で、ケイマン諸島にも一大リゾート物件を保有しています。将来の少子化リスクも、外国からの訪日客需要が取り込めれば相殺かな？財務状況も良好で、JCR格付けも取得済。
この2つは、一口あたりの投資口価格が5～6万円と比較的安価です。これもリート初心者にとっては入りやすく、見逃せないポイントだと思われます。
以上、今回は分配金利回りランキング15位以内の銘柄に絞って見ていきましたが、リートは全部で60銘柄以上あります。それぞれの保有物件の状況をIR資料で確認して、今後も需要が見込めるか？の観点で銘柄検討してみてはいかがでしょうか。
当ブログでは、特定の銘柄を推奨してはおりません。
くれぐれも、投資は自己責任でお願いします！
