【24/7】高配当株とかマイレージとか車とか【独り言】

高配当&優待株で不労所得を得ながら、各航空会社のステータスを狙い、大切な愛車と過ごす日々を綴っています

絶好調のJ-REIT PFの緩衝材とする上で、改めて投資方針を再整理した

しょこら@(@syokora11_kabu)です。
本日もブログをご覧頂き、ありがとうございます。

週明け20日の日経平均は+51円(+0.24%)の微上げでしたが、マイPFの主力たる(2914)JT(7751)キヤノン(3197)すかいらーくHDなどが軒並み上昇したので、ドラクエで言う所のベホイミ程度の回復となりました。

f:id:syokora11:20190520202049p:plain


これは完全に「さやちゃん相場」と言えましょう。

 

もうええわ


ところで、その中でも一際光っていたのが、J-REIT達。

(8963)インヴィンシブル +3.05%
(3249)産業ファンド +2.52%
(3298)インベスコオフィスリート +1.96%
(3455)ヘルスケア&メディカル +1.13%

なんと本日、上場している不動産J-REIT63本のうち61本が、値上がりしています。若干REITバブルっぽい様相を呈しているような気が。

f:id:syokora11:20190520213533j:plain

インヴィンシブルが大幅に上方修正

その中でも際立っているのが(8963)インヴィンシブル投資法人。同投資法人は先週17日、2019年6月期(第32期)の運用予想の修正を発表しました。営業収益が前回発表値より+44.2%、営業利益が同+65.6%と、大幅増が明らかになっています。
 

f:id:syokora11:20190520201700p:plain

※同投資法人 5月17日付 IR発表内容より引用

同投資法人が持つ住居系アセットのうち、2番目に金額の大きい『スペーシア恵比寿(渋谷区)』を手放したことによる譲渡益が、今回の上方修正の主要因。

発表の中で、この譲渡益は全額内部留保に回し、分配金等は前回値から維持すると謳っています。これにより一時的に<分配額が利益の90%以上であること>という法人税免除要件を満たさないことになりますが、過去の物件売却により生じた繰越欠損金による控除などを利用して法人税回避する、と説明しています。

私は、今後の少子化を踏まえると、住居需要は尻すぼみになると予想しています。今回利益が出ている内にその住宅アセットを手放し、先々でより良いものに買い替えるべく資金確保するという同投資法人のアクション、私は歓迎したいですね。

投資口価格も、年明けからグイグイ上昇中です。

f:id:syokora11:20190520203150p:plain

J-REIT これからの方針

このように現在景気がいいJ-REITですが、そんな時こそ気を抜かず、しっかりウオッチしたいもの。改めて自分自身の投資方針を整理してみました。

【対象アセット】

  1. インバウンド需要を期待し、ホテルをアセットに持つところを好感
  2. ヘルスケア・オフィス需要は今後も底堅いと考え、押し目で買う
  3. 太陽光インフラ系は、現状維持
  4. 住居系アセット比率が多い銘柄は避ける

【その他条件】

  1. 地域分散が利いたアセットアロケーション(出来れば関西地方
  2. 利回りは税引前5%以上を狙う

以上の方針に沿って、手持ち銘柄をランク分けします。

売却予定グループ

(3451)トーセイリート投資法人 現利回り5.84%
東京23区が4割、残り6割が関東という「超」偏重型PF。その分利回りは高いですが、将来起こると言われている震災が来たら一発アウトなので、含み益が出ているうちに撤退するつもりです。

(3473)さくら総合リート投資法人 同5.48%
先日「(3468)スターアジア不動産投資法人のスポンサーであるスターアジアグループからの臨時投資主総会への招集請求を拒否した」という報道がありました。同グループは、最終的に両投資法人の合併を目的としているようで、これが実現された場合、さくら総合リート投資法人側の投資主にとって不利な条件になる可能性が指摘されています。

さくら総合リート投資法人が、スターアジアグループの投資主総会招集請求に対し否認意見を表明 - JAPAN-REIT.COM


利回り・アセット構成的には問題無いように見えますが、以前記事にした通り、拡大に向けた戦略がはっきり見えず、分配金も徐々に下がってきています。このゴタゴタを機に、他に乗り換えようと考えています。

www.haitou-mile-car.com

 

様子見グループ(買い増し優先度低)

(9281)タカラレーベンインフラ投資法人 5.80%
(9284)カナディアンソーラー投資法人 7.13%
(3298)インベスコオフィスリート投資法人 4.27%

ガチホグループ(買い増し優先度高)

(3249)産業ファンド投資法人 4.63%
(3455)ヘルスケア&メディカル投資法人 5.91%
(3472)大江戸温泉投資法人 5.44%
(3476)投資法人みらい 5.71%
(8963)インヴィンシブル投資法人 5.68%

皆考えることは一緒なのか、ガチホグループの各銘柄とも、軒並み価格が高騰していて買い増し辛い状況が続いています。決算発表や配当落ち直後に下落したタイミングが狙い目かと思われます。

J-REITは「単に、今の好調な不動産景気に支えられているだけ。来年の東京オリンピックが終わったら終了」とネガティブに受け取られる向きもありますが、それを織り込んで今から手堅く運用している銘柄もあります。J-REITと一括りにせず、アセットや運用方針を吟味しながら銘柄を選んでいけば良いのではないでしょうか。

年末に日米株が暴落した時も、価格が穏やかに推移し、インパクトをかなり和らげてくれていたJ-REIT達。もっか、私の総資産の20%を占めています。引き続きこれくらいの比率を維持しつつ、資金運用していきたいと考えています。