しょこら＠です。
昨日の株式市場は売り優勢の中、前日比112円安の20,442円でひけました。
ただ私の持株を見ると、リート系が10銘柄全て値を上げ、相殺して微プラスになってました。金額はまだ多くありませんが、分散効果を感じる瞬間です。
さて先日、そのうちの一つ（3451）トーセイ・リート投資法人から、昨年10月確定分（第8期）の分配金を頂きました。
【対象口数】 2口
【一株あたり分配金】3,435円
【今回頂いた分配金】5,475円 ※税引後
【現在の価格】 112,800円 ※2019/1/16時点
本記事では、分配金利回りが全リート中でも三本指に入る高さで人気の、こちらのリート概要をご紹介します。
利回り状況
こちらのリートの決算月は4/10月です。先日分配金を受け取った（3476）投資法人みらいと同様、毎月配当生活を構築する上で貴重な銘柄です。
2018年の実績分配金は、第7期（4月確定分）3,532円＋第8期（同10月）3,435円＝年間6,967円となり、利回りは税引前ベース6.23%、税引後で4.97%です。これは（3492）タカラレーベン（8963）インヴィンシブルに次いで、J-REITの中でも3番目に高い利回りです。
また2019年の予想分配金は、第9期（同4月）3,850円＋10期（同10月）3,430円＝年間7,280円となります。以下のグラフを見てわかる通り、漸増傾向です。
※同投資法人 2018年10月期（第8期）決算説明会資料より引用
スポンサー・格付け
スポンサーは不動産業を行うトーセイ株式会社で、100%出資となっています。JCRからの格付けはありません。
ポートフォリオ
所有している物件数は『36棟』です。内訳はオフィスビルが12棟、住宅マンションが20棟、商業施設が4棟です。取得価格ベースでは以下グラフの通り逆転していますが、いずれにしても「オフィス」と「住宅」の二本立てリートであると言えます。
※同投資法人サイトより http://tosei-reit.co.jp/ja/index.html
各アセットの地域別配分ですが・・・100%東京圏になっています。他地域には1件も持っておらず、地域分散は無いものと言えます。
※同投資法人サイトより http://tosei-reit.co.jp/ja/index.html
価格状況・指標関連
投資口価格はここ数年、11万円前半で比較的安定した状態が続いています。昨年11月に増資を行った際に下落したことに加え、クリスマス暴落で一時103,000円台までいきましたが、直ぐに反発しているのが見てとれます。
※Yahoo!ファイナンスより引用 https://finance.yahoo.co.jp/
株式でいうPBRに相当するNAV倍率は0.90倍、かなり低いです。借入金の比率を示すLTVは46.6%です。
比較的築の長い物件を多く持っています。J-REIT全体の平均保有物件築年数は17.5年ですが、トーセイ・リートは24.8年です。リノベーション等で物件価値を維持しながら、高い利回りを確保しているのだと思われます。
※同投資法人 2018年10月期（第8期）決算説明会資料より引用
レアな4/10月銘柄＋高い配当利回りが魅力なこちらのリート、私も投資対象としていますが、東京一辺倒のポートフォリオは少々気になります。このエリアで震災が起きたら一発でアウトなので。まぁそれを言いだしたら、利回りの高いリートの大多数は関東地区の需要で成り立っているので身も蓋もありませんがｗ
私は現在、保有しているリートは10銘柄で計350万円程度です。1銘柄50万円までだったら、万が一震災でその銘柄が吹き飛んだとしても、1ヶ月くらいゲッソリ凹んで終わるくらいで、生活に致命的なダメージを及ぼすものでもないだろう、と思って運用しています。
株式投資と同じで、最悪ケースを自分で腹落ちさせた上で買っていくことが大切なのだとつくづく思います。当たり前の話ですけどね！
当ブログでは、特定の銘柄を推奨してはおりません。
くれぐれも、投資は自己責任でお願いします！
